Khi mua bán nhà đất, câu hỏi chúng tôi gặp nhiều nhất không phải "giá bao nhiêu" mà là "ngoài tiền nhà còn mất thêm những khoản gì, ai trả". Luật đã chia khá rõ: có khoản là thuế, có khoản là lệ phí, có khoản là phí dịch vụ công. Mỗi khoản có văn bản riêng, người nộp riêng. Bài viết nói về chuyển nhượng nhà đất giữa hai cá nhân, nhà đất đã có Giấy chứng nhận.
Năm khoản thường gặp trong một giao dịch
Một bộ hồ sơ sang tên giữa cá nhân thường phát sinh các khoản dưới đây. Bảng chỉ ghi mức và người nộp theo quy định chung, không phải số tiền của một giao dịch cụ thể.
| Khoản | Mức theo quy định | Người nộp theo luật |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân | 2% giá chuyển nhượng | Bên bán (người có thu nhập) |
| Lệ phí trước bạ | 0,5% giá tính lệ phí trước bạ | Bên mua (người đăng ký quyền) |
| Phí công chứng hợp đồng | Bậc thang theo giá trị tài sản hoặc hợp đồng, theo biểu phí của Bộ Tài chính | Người yêu cầu công chứng, hai bên thường tự thỏa thuận |
| Phí thẩm định hồ sơ đăng ký biến động | Do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định | Người nộp hồ sơ |
| Lệ phí cấp Giấy chứng nhận | Do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định | Người được cấp |
Thuế thu nhập cá nhân: vẫn 2% trên giá chuyển nhượng
Từ 01/7/2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 đã hết hiệu lực, thay bằng Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15. Với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, Điều 14 của luật mới vẫn giữ thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng.
Trong quá trình xây dựng luật, từng có phương án đánh thuế trên phần lãi (giá bán trừ giá mua và chi phí) theo thời gian nắm giữ. Phương án này không được đưa vào Luật 109/2025/QH15. Vì vậy các bài viết nói "bán nhà phải nộp 20% tiền lãi" là chưa đúng với luật đang áp dụng.
Giá dùng để tính thuế về nguyên tắc là giá ghi trong hợp đồng. Khi giá ghi trên hợp đồng thấp bất thường so với bảng giá đất của tỉnh, cơ quan thuế có cơ sở để xem xét lại. Cách xác định chi tiết do văn bản hướng dẫn quy định và cơ quan thuế áp dụng cho từng hồ sơ.
Lệ phí trước bạ: 0,5% và nguyên tắc lấy giá cao hơn
Lệ phí trước bạ nhà, đất quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần. Mức thu là 0,5% giá tính lệ phí trước bạ. Người nộp là người đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, tức là bên mua.
Với đất, giá tính lệ phí lấy theo bảng giá đất nhân diện tích. Nếu giá trên hợp đồng cao hơn giá theo bảng giá thì lấy giá hợp đồng. Nói gọn, lệ phí trước bạ tính trên mức giá nào cao hơn trong hai mức. Với nhà, giá tính theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, hoặc giá hợp đồng nếu cao hơn.
Từ 01/01/2026, bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 được áp dụng hằng năm ở từng tỉnh, nhiều nơi điều chỉnh tăng. Thuế, lệ phí tính theo bảng giá vì thế cũng thay đổi theo. Các bảng ước tính soạn trước năm 2026 không còn dùng làm căn cứ được.
Ai nộp: luật quy định một đằng, các bên được thỏa thuận
Theo luật, bên bán là người có thu nhập nên là người nộp thuế thu nhập cá nhân; bên mua là người đăng ký quyền nên nộp lệ phí trước bạ. Trên thực tế, các bên hay thỏa thuận "bên mua chịu toàn bộ thuế phí" hoặc chia đôi. Thỏa thuận như vậy không trái luật, nhưng nên ghi thành điều khoản rõ ràng trong hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng để tránh tranh cãi về sau.
Một lưu ý: dù hai bên thỏa thuận ai trả tiền, tờ khai thuế vẫn đứng tên người có nghĩa vụ theo luật. Thỏa thuận chỉ quyết định ai bỏ tiền ra, không đổi tên người nộp trên tờ khai.
Những trường hợp được miễn
Miễn thuế thu nhập cá nhân áp dụng cho hai nhóm chính:
- Chuyển nhượng giữa người thân trực hệ: vợ với chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi với con đẻ, con nuôi; cha mẹ chồng, cha mẹ vợ với con dâu, con rể; ông bà nội, ông bà ngoại với cháu; anh chị em ruột với nhau.
- Nhà ở, đất ở duy nhất: từ 01/7/2026, Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP siết lại, phải đồng thời đủ ba điều kiện. Thứ nhất, là nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam ở thời điểm chuyển nhượng. Thứ hai, đã sở hữu tối thiểu 183 ngày. Thứ ba, chuyển nhượng toàn bộ. Ưu đãi này không áp dụng cho nhà ở hình thành trong tương lai.
Với lệ phí trước bạ, Nghị định 10/2022/NĐ-CP có danh mục miễn riêng, trong đó có nhà đất nhận thừa kế, tặng cho giữa các quan hệ gia đình trực hệ nêu trên. Mua bán thông thường giữa người ngoài gia đình không thuộc diện miễn này.
Miễn thuế không tự động. Người bán phải kê khai, nộp giấy tờ chứng minh, và cơ quan thuế xem xét từng hồ sơ.
Phí công chứng, phí thẩm định: mỗi tỉnh một mức
Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng tính theo bậc thang giá trị tài sản hoặc hợp đồng, theo biểu phí do Bộ Tài chính ban hành. Thù lao soạn thảo hợp đồng, ký ngoài trụ sở tính riêng theo khung của tỉnh. Theo Luật Công chứng 2024, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa cá nhân vẫn phải công chứng hoặc chứng thực.
Phí thẩm định hồ sơ đăng ký biến động và lệ phí cấp Giấy chứng nhận do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bằng nghị quyết. Sau khi sắp xếp còn 34 tỉnh, thành phố, nhiều địa phương đã ban hành nghị quyết phí mới năm 2026. Muốn biết mức đúng, anh chị tra nghị quyết của đúng tỉnh nơi có nhà đất hoặc hỏi tại nơi nộp hồ sơ.
Ba hiểu lầm hay gặp
- "Ghi giá thấp cho đỡ thuế": lệ phí trước bạ vẫn tính trên mức cao hơn giữa giá hợp đồng và bảng giá; còn nếu sau này có tranh chấp, giá ghi trên hợp đồng thường là căn cứ đầu tiên được xem xét.
- "Nhà duy nhất là được miễn": từ 01/7/2026 còn phải sở hữu đủ 183 ngày và bán toàn bộ. Nhà ở hình thành trong tương lai không thuộc diện này.
- "Tra bảng phí năm ngoái là đủ": bảng giá đất mới áp dụng từ 01/01/2026 và nghị quyết phí của nhiều tỉnh đã đổi, nên con số cũ dễ lệch.
Bài viết chỉ tóm tắt khung quy định chung. Số tiền thực tế của một giao dịch phụ thuộc vào giá hợp đồng, bảng giá đất, vị trí và điều kiện miễn giảm của từng người. Con số chính thức là thông báo nộp tiền của cơ quan thuế. Với việc cụ thể của mình, anh chị nên hỏi trực tiếp cơ quan thuế, công chứng viên hoặc luật sư trước khi ký và chuyển tiền.